Rola notariusza w transakcjach zakupu/sprzedaży nieruchomości

Notariusz jest urzędnikiem państwowym i osobą zaufania publicznego. Jego kancelarię odwiedza się najczęściej w związku z zakupem lub sprzedażą nieruchomości czy jej części, ponieważ jest to jedyna droga do legalnego dokonania tego rodzaju transakcji. Dlaczego uczestnictwo notariusza w procedurze jest niezbędne i na czym polega jego faktyczna rola?

Rola notariusza w transakcjach zakupu/sprzedaży nieruchomości

W czasie zakupu i sprzedaży nieruchomości najważniejszą rolą notariusza jest sporządzenie aktu notarialnego, aby jego treść była zgodna ze stanem faktycznym oraz wymogami wynikającymi z przepisów prawa. Prawnik dba o to, aby w treści dokumentu znajdowały się niezbędne klauzule, a także, aby czynności notarialne, dotyczące kupna/sprzedaży przebiegły zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym. Akt przygotowany przez notariusza ma moc dokumentu urzędowego, a więc stanowi swego rodzaju potwierdzenie ważności danej transakcji. Umowa zawarta przed urzędnikiem jest bowiem trudna do podważenia.

Zakres czynności wykonywanych przez notariusza

Poza samym sporządzeniem aktu notariusz dba także o:

• analizę treści dokumentów mających wpływ na całą transakcję – m.in. tytuł prawny nabycia nieruchomości, odpis z księgi wieczystej,

• sprawdzenie tożsamości osób zbywających i nabywających nieruchomość – identyfikacja poprzez ważny dokument tożsamości,

• potwierdzenie, że strony są w pełni świadome treści zawieranej umowy oraz wynikających z niej konsekwencji.

U notariusza sprawdza się wnikliwie przedmiot sprzedaży. Urzędnik analizuje przy tym wartość rynkową czy status nieruchomości. Jeśli zauważy niejasności, zgodnie z prawem oraz etyką zawodową podejmie czynności zmierzające do ich wyjaśnienia.

Czy można kupić lub zbyć nieruchomość bez pomocy notariusza?

Zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym kupno czy sprzedaż nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego są bezwzględnie nieważne. Wskazuje na to m.in. art. 73 § 2 k.c., z którego wynika, że jeśli dla danej czynności prawnej zastrzeżono formę szczególną, to bez jej zachowania taka czynność jest nieważna. Z kolei art. 158 k.c. stwierdza, że umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości musi zostać zawarta w formie notarialnej, a więc także przed uprawnionym do tego urzędnikiem.